Добро пожаловать, Гость. Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь.


Автор Тема: Продажа доли собственности в ипотечной квартире  (Прочитано 11616 раз)

0 Пользователей и 1 Гость смотрят эту тему.

FieraАвтор темы

  • Работа никуда не денется, если вы покажете ребенку радугу. А вот радуга не будет ждать, пока вы закончите работу.
  • Профи!
  • ****

  • Оффлайн
  • Карма: +34/-0
  • Пол: Женский
  • Сообщений: 1511
  • Настоящее имя: Саша :)
  • Ваши деточки: Марина - 31.03.2003, Руслан - 07.08.2012
  • Род.дом: ОПЦ, роддом МСЧ ИАПО
  • Город/Район: Академгородок
    • Награды
Продажа доли собственности в ипотечной квартире
« Начало темы : 21 апреля 2009, 16:06 »
Здравствуйте, Ирина! А также другие форумчане-юристы. Очень надеюсь на вашу помощь и советы.

Ситуация такая. Муж с женой купили квартиру в ипотеку по жилищной программе. Муж – заемщик, жена – созаемщик. Собственники в равных долях. Кредит платит муж, проценты по кредиту перечисляются из средств бюджета.
После этого супруги развелись. Сейчас муж хочет выкупить свою долю квартиры.
В связи с этим возникает несколько вопросов:
1.   Квартира пока в кредите, муж выкупает свою долю с учетом кредитных платежей. Возможно ли переоформить кредит на жену (в настоящий момент она созаемщица). И будут ли в таком случае перечисляться проценты по жил. программе из бюджета на погашение кредита? Заемщик-то поменяется.
2.   Возможно ли составить таким образом договор продажи доли в квартире, чтобы заемщик по кредиту не менялся. И обговорить в договоре условие – жена ежемесячно передает мужу средства на погашение кредита, а в полную собственность вступает только тогда, когда кредит будет погашен?
3.   Будет ли облагаться имущественным налогом договор дарения доли в квартире (если рассматривать не вариант продажи, а вариант дарения). Или, может быть, какие-то другие варианты вообще есть?

В общем, буду рада любой информации, как лучше поступить в таком случае. Важно для мужа – получить денежные средства за свою долю, при этом не «попасть» на остаточные платежи по кредиту (т.к. оговоренная сумма женой выплачивается уже с учетом этих платежей). А жене получить всю квартиру в собственность.

Заранее спасибо :)

 

FieraАвтор темы

  • Работа никуда не денется, если вы покажете ребенку радугу. А вот радуга не будет ждать, пока вы закончите работу.
  • Профи!
  • ****

  • Оффлайн
  • Карма: +34/-0
  • Пол: Женский
  • Сообщений: 1511
  • Настоящее имя: Саша :)
  • Ваши деточки: Марина - 31.03.2003, Руслан - 07.08.2012
  • Род.дом: ОПЦ, роддом МСЧ ИАПО
  • Город/Район: Академгородок
    • Награды
Re: Продажа доли собственности в ипотечной квартире
« Ответ #1 : 22 апреля 2009, 17:19 »
ну, пожалуйста, помогите (молюсь)

Ember

  • Модератор
  • Профи!
  • *****

  • Оффлайн
  • Карма: +2/-0
  • Пол: Женский
  • Сообщений: 526
  • Настоящее имя: Ирина
  • Ваши деточки: Сын - 4 года.
  • Род.дом: Вихоревка
  • Город/Район: г.Братск
    • Награды
Re: Продажа доли собственности в ипотечной квартире
« Ответ #2 : 27 апреля 2009, 23:51 »
Fiera , сорри, немного не успеваю подробно ваш вопрос :( (стеснительный). тут по ходу хочу уточнить. Сначала пишете
Цитата
Сейчас муж хочет выкупить свою долю квартиры.

потом
Цитата
для мужа – получить денежные средства за свою долю

То бишь он на деле хочет чтобы жена выкупила его долю? Ему-деньги, ей-квартира..
В договоре о платежах у них есть какие-то пункты о жеалемом?? Расспросите. А то возможно там что-то уже написано.
Член МОО АКЕВ (Ассоциация консультантов по естественному вскармливанию).


FieraАвтор темы

  • Работа никуда не денется, если вы покажете ребенку радугу. А вот радуга не будет ждать, пока вы закончите работу.
  • Профи!
  • ****

  • Оффлайн
  • Карма: +34/-0
  • Пол: Женский
  • Сообщений: 1511
  • Настоящее имя: Саша :)
  • Ваши деточки: Марина - 31.03.2003, Руслан - 07.08.2012
  • Род.дом: ОПЦ, роддом МСЧ ИАПО
  • Город/Район: Академгородок
    • Награды
Re: Продажа доли собственности в ипотечной квартире
« Ответ #3 : 28 апреля 2009, 10:04 »
Ирина, да, я неправильно написала сначала. Мужу деньги, жене квартиру. Есть два договора - кредитный и о залоге квартиры. Больше пока никаких документов нет. Все документы на мужа оформлены. Пришли только к согласию о сумме с учетом оставшихся выплат по кредитному договору.

Ember

  • Модератор
  • Профи!
  • *****

  • Оффлайн
  • Карма: +2/-0
  • Пол: Женский
  • Сообщений: 526
  • Настоящее имя: Ирина
  • Ваши деточки: Сын - 4 года.
  • Род.дом: Вихоревка
  • Город/Район: г.Братск
    • Награды
Re: Продажа доли собственности в ипотечной квартире
« Ответ #4 : 28 апреля 2009, 17:04 »
Цитата
Кто несет обязательства по ипотеке при разводе?

Средняя продолжительность брака среди людей до 30 лет у нас составляет четыре года. Разводятся более 50% молодых семей. Средний ипотечный кредит берется на 15 лет. Активной ипотеке в нашей стране — от силы четыре года. Закономерно, что именно сейчас наблюдается всплеск интереса к ответу на вопрос: как избавиться от обязательств по ипотеке, если семьи уже нет?

По Семейному и Гражданскому кодексам все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов — независимо от личного вклада каждого в его приобретение. С точки зрения законодательства все платежи по ипотечному кредиту, произведенные в период брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов. Даже если стороной договора ипотеки выступал только один из супругов, а второй только поручителем — при разводе последний может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на ½ доли в квартире.

Общая лямка


Впрочем, большинство банков в обязательном порядке записывают супруга/супругу в созаемщики, и таким образом пара несет солидарную ответственность перед банком (при поручительстве также возникает солидарная ответственность). Да и самим супругам на стадии получения кредита выгоднее заявить совокупный доход, чтобы получить большую сумму кредита. Таким образом, и после развода супругам придется выплачивать кредит совместно. А если одна из сторон отказывается, а вторая — из принципа — тоже прекращает выплаты?

Банк никоим образом не волнуют взаимоотношения супругов. Его волнует только своевременное внесение ежемесячных платежей. Если платежи не поступают или поступают в неполном объеме в течение трех месяцев подряд, банк может инициировать процедуру реализации залога (то есть в данном случае — квартиры). Квартира продается на аукционе, и после удержания банком всех причитающихся ему платежей остаток денег (если он есть) возвращается заемщикам. Как они его между собой поделят — банк тоже абсолютно не волнует.

Самостоятельно без согласия банка продать квартиру нельзя — она обременена залогом. Квартиру можно продать только после того, как будет полностью погашен долг перед банком. Получается, что покупатель квартиры должен внести деньги авансом до того, как будет снято обременение и перерегистрировано право собственности. Понятно, что при таком раскладе любой потенциальный покупатель не согласится вносить деньги заранее. Поэтому целесообразно обратиться в специализированное агентство недвижимости, которое сначала погасит кредит своими средствами (со скидкой от рыночной цены) и только после этого организует реализацию квартиры.

Дотянем вместе

А если супруги-созаемщики готовы погашать кредит, но хотят оформить на себя по половине квартиры и платить, соответственно, только за «свою» половину? При обращении в банк в подавляющем большинстве случаев в разделении одного солидарного обязательства на два индивидуальных откажут. А вот судебные перспективы такого решения уже не так безнадежны. Поскольку заложенная квартира находится в совместной собственности, то по суду она подлежит разделу в отношении 50:50, а банк при этом будет привлечен в качестве третьей стороны.

При наличии детей суд теоретически может выделить долю в размере, большем 50%, тому из супругов, с которым остаются дети. Соответственно, судом может быть поделен и платеж по ипотеке, а в случае реализации квартиры по факту неисполнения обязательств по кредиту остаток денег после погашения долга также делится в пропорции согласно долям собственности.

«Добрачная» ипотека

Допустим, человек взял ипотечный кредит, еще не будучи в браке. Через некоторое время он вступает в брак, а потом — развод. На стадии заключения брака и после рождения детей банки не пересчитывают размер ежемесячного платежа в связи с появлением иждивенцев, заемщик гасит долг в той же мере, что и раньше. Однако при разводе супруг/супруга может претендовать на половину размера выплат, произведенных в период брака. Или — на долю в квартире, пропорциональную половине платежей, произведенных в период брака (что в условиях роста цен на недвижимость, естественно, более выгодно). Например, до брака вы взяли кредит и выплатили 50% стоимости квартиры, включая первый взнос, и 50% — банку уже в период брака. Супруг, не являющийся собственником квартиры, при разводе может через суд претендовать на четверть жилища. Здесь, впрочем, следует учитывать тот факт, что заемщик обязан уведомлять банк о вступлении в брак, и банк тут же потребует от супруга/супруги оформления поручительства по кредиту. Таким образом, вновь возникает солидарная ответственность по кредиту.

Контракт как панацея

Избежать возможных проблем поможет брачный контракт. Его можно заключить в любой момент, в том числе и перед разводом. Некоторые банки при выдаче кредита даже требуют заключения брачного контракта, предоставляя для этого свою типовую форму. При этом брачный контракт вы вправе заключить только по поводу ипотеки и не прописывать пункты, касающиеся другого имущества. В брачном контракте должны оговариваться следующие моменты:

кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке;
кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в браке и в случае развода);
кто становится собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях);
возможность и порядок компенсации ипотечных выплат одним супругом другому в случае развода;
как изменятся все эти условия в случае рождения ребенка/детей.
Впрочем, многие банки предпочитают другой вариант брачного контракта, в соответствии с которым квартира будет приобретена в собственность только одним супругом, и он будет единственным заемщиком по договору. При этом оговаривается, что другой супруг не претендует на долю собственности в квартире, а в случае произведения вложений, существенно увеличивающих стоимость квартиры (ремонт и т.п.), имеет право на пропорциональное возмещение этих расходов, но не на долю квартиры.

Дотяну один

Что касается возможности переоформления кредита из солидарного в индивидуальный на одного из супругов уже после развода, то в некоторых банках такая возможность предусмотрена: если банк сочтет приемлемой платежеспособность одного заемщика и если есть документ, подтверждающий отсутствие каких-либо претензий на квартиру со стороны второго супруга.

источник: http://www.informetr.ru/journal/ipoteka/3317

FieraАвтор темы

  • Работа никуда не денется, если вы покажете ребенку радугу. А вот радуга не будет ждать, пока вы закончите работу.
  • Профи!
  • ****

  • Оффлайн
  • Карма: +34/-0
  • Пол: Женский
  • Сообщений: 1511
  • Настоящее имя: Саша :)
  • Ваши деточки: Марина - 31.03.2003, Руслан - 07.08.2012
  • Род.дом: ОПЦ, роддом МСЧ ИАПО
  • Город/Район: Академгородок
    • Награды
Re: Продажа доли собственности в ипотечной квартире
« Ответ #5 : 28 апреля 2009, 17:33 »
Спасибо, Ирина за статью!
Брачный контракт отпадает, развод уже состоялся.  Квартиру они не будут продавать, жена просто отдаст мужу деньги за свою долю. Вопрос - как это оформить?
Переоформить кредит в банке на жену, сделать ее заемщицей?
А потом составить договор продажи доли квартиры? Такой договор будет иметь силу? если квартира находится в залоге?
какие-то могут быть негативные последствия?

Ember

  • Модератор
  • Профи!
  • *****

  • Оффлайн
  • Карма: +2/-0
  • Пол: Женский
  • Сообщений: 526
  • Настоящее имя: Ирина
  • Ваши деточки: Сын - 4 года.
  • Род.дом: Вихоревка
  • Город/Район: г.Братск
    • Награды
Re: Продажа доли собственности в ипотечной квартире
« Ответ #6 : 28 апреля 2009, 18:50 »
Переоформить кредит в банке на жену реально. НО, скорее всего банк разрешит это сделать в случае, если будет подтверждена платежеспособность супруги, которая собирается взять на себя долг. Если не ошибаюсь, за переоформление кредитного договора вполне возможно прийдется платить. Во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего договора. 0,5 - 1% от суммы оставшегося долга. И еще переоформление страховки.

Почему и спрашивала об условиях ипотечного договора. Обычно в нем предусмотрены разные ситуации, пункты. А так, остается лишь предполагать некоторые моменты.

По статье 38 СК РФ супруги вправе осуществить раздел имущества - как в период брака, так и после его прекращения. Это возможно при отсутствии у супругов спора о размере доли в общем имуществе и ее стоимости - иначе раздел производится в судебном порядке. Раздел имущества осуществляется в форме двустороннего соглашения, которое может быть нотариально заверено. В соглашении о разделе имущества супруги по отношению друг к другу вправе определить круг прав и обязанностей, касающийся приобретенной по ипотеке квартиры. То есть они могут определить:

-размер доли каждого супруга
-размер денежной компенсации одним из супругов другому за отказ от требований на часть квартиры
-размер компенсации иным имуществом и стоимость такого имущества
-размер выплат по ипотечному договору каждым супругом.

FieraАвтор темы

  • Работа никуда не денется, если вы покажете ребенку радугу. А вот радуга не будет ждать, пока вы закончите работу.
  • Профи!
  • ****

  • Оффлайн
  • Карма: +34/-0
  • Пол: Женский
  • Сообщений: 1511
  • Настоящее имя: Саша :)
  • Ваши деточки: Марина - 31.03.2003, Руслан - 07.08.2012
  • Род.дом: ОПЦ, роддом МСЧ ИАПО
  • Город/Район: Академгородок
    • Награды
Re: Продажа доли собственности в ипотечной квартире
« Ответ #7 : 28 апреля 2009, 20:44 »
Ирина, а чем (каким документом) оформляется такой раздел имущества?

Ember

  • Модератор
  • Профи!
  • *****

  • Оффлайн
  • Карма: +2/-0
  • Пол: Женский
  • Сообщений: 526
  • Настоящее имя: Ирина
  • Ваши деточки: Сын - 4 года.
  • Род.дом: Вихоревка
  • Город/Район: г.Братск
    • Награды
Re: Продажа доли собственности в ипотечной квартире
« Ответ #8 : 29 апреля 2009, 20:31 »


Цитата
Раздел имущества осуществляется в форме двустороннего соглашения, которое может быть нотариально заверено.
  :) :)


Статья 38. Раздел общего имущества супругов

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.

6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.

7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Ember

  • Модератор
  • Профи!
  • *****

  • Оффлайн
  • Карма: +2/-0
  • Пол: Женский
  • Сообщений: 526
  • Настоящее имя: Ирина
  • Ваши деточки: Сын - 4 года.
  • Род.дом: Вихоревка
  • Город/Район: г.Братск
    • Награды
Re: Продажа доли собственности в ипотечной квартире
« Ответ #9 : 30 апреля 2009, 21:36 »
Приведу на всякий случай примерную форму такого соглашения  :))

Цитата
СОГЛАШЕНИЕ
о разделе общего имущества супругов

г. _______________
"___"___________ ____ г.

Гражданин ______________ с одной стороны и гражданка _______________ с другой стороны, состоящие в браке, зарегистрированном "___"_______ ____ года ___________ (актовая запись N _____ от "__"_________ ____ года), именуемые в дальнейшем "Стороны" ("Супруги"), в соответствии со ст. 38 СК РФ заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. В период брака к моменту заключения настоящего Соглашения Сторонами было нажито следующее имущество:
а) ____-комнатная квартира общей площадью _______ кв. м, расположенная по адресу: _________________ (свидетельство о праве собственности на жилище N ______ от "__"_________ ____ г.);
б) автомобиль: модель _______, рег. номер: ______, номер кузова: ________, ____ года выпуска, (ПТС __________, свидетельство о регистрации _______________);
в) земельный участок общей площадью _________, расположенный по адресу: ______________, и садовый дом, расположенный на нем, площадью _______ (свидетельство о собственности ______________, выданное ________________);
г) обыкновенные именные бездокументарные акции АО "___________" в количестве _____ штук номинальной стоимостью __________ рублей;
д) валютный вклад до востребования в сумме __________ (договор валютного вклада до востребования N _____ от "__"__________ ____ г.);
е) драгоценные изделия, а именно: ____________________________.
2. Стороны договариваются по взаимному согласию разделить нажитое ими в период брака общее имущество, указанное в п. 1 Соглашения, следующим образом:
    2.1. __________________________________ принадлежит имущество,
                 (Ф.И.О. Супруги)

указанное в подп. _______ п. 1 настоящего Соглашения.
    Она является единственным собственником этого имущества.
    2.2. __________________________________ принадлежит имущество,
                 (Ф.И.О. Супруга)

указанное в подп. _______ п. 1 настоящего Соглашения.
    Он является единственным собственником этого имущества.
3. К моменту заключения настоящего Соглашения вышеуказанное имущество не заложено, под арестом не состоит и не обременено никакими другими обязательствами.
4. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.
5. С момента, указанного в п. 4 Соглашения, Стороны по настоящему Соглашению становятся собственниками имущества, указанного в подп. ___ п. 1 настоящего Соглашения.
Передача имущества осуществляется в следующем порядке: __________________.
6. Поскольку имущество, указанное в подп. ____ п. 1 Соглашения, зарегистрировано на имя Супруга, то Супруга становится собственником этого имущества согласно условиям настоящего Соглашения с момента регистрации указанного имущества в установленном законодательством порядке на имя Супруги. Супруг при этом обязуется предоставить все необходимые правоустанавливающие документы в срок ______ с момента заключения настоящего Соглашения.
6.1. Поскольку имущество, указанное в подп. ___ п. 1 Соглашения, зарегистрировано на имя Супруги, то Супруг становится собственником этого имущества согласно условиям настоящего Соглашения с момента регистрации указанного имущества в установленном законодательством порядке на его имя. Супруга при этом обязуется предоставить все необходимые правоустанавливающие документы в срок ______ с момента заключения настоящего Соглашения.
7. Односторонний отказ от исполнения настоящего Соглашения не допускается.
8. Во всем остальном, не урегулированном настоящим Соглашением, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.
9. Настоящее Соглашение заключено в трех подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, два из которых находятся у Сторон по настоящему Соглашению, а третий - в делах нотариуса ___________________.

                    АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

    Супруг: _____________    Супруга: ________

    Супруг:                    ____________/________________   Супруга:                   ___________/________________

                                   (подпись)         (Ф.И.О)

НаШи КоНкУрСы!!!

  • Присоединяйтесь!



    Ближайшие мероприятия:









    Полезная информация:





    Актуально:
  •  

    Рейтинг@Mail.ru Справочник рекламы Иркутска
    *Звоночек/таймер/напоминалка
    Нажмите, чтобы добавить напоминание и наш сайт сообщит вам, когда будет необходимо отвлечься от увлекательного общения на более важные дела!